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人口及城鎮(zhèn)化始終是決定住房需求的根本因素，我國房地產(chǎn)市場高速發(fā)展的背后是城鎮(zhèn)化帶來的真實需求。從城鎮(zhèn)化率上看，2025年時全國大多數(shù)省會城市城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達到70%水平，這也標志著全國主要二線城市都已經(jīng)步入城鎮(zhèn)化后期；而從全省平均水平來看，僅有江蘇、浙江、廣東、遼寧四省接近70%水平，而以上區(qū)域整體經(jīng)濟發(fā)展水平高，且除省會城市外還有深圳、蘇州、無錫等城市發(fā)展完善的一二線城市。根據(jù)申萬宏源地產(chǎn)測算，全國省會城市城與省內(nèi)其余城市城鎮(zhèn)化率差值中位數(shù)為23pct。由此來看，我國一二線城市與三四線城市在城鎮(zhèn)化率上的巨大差異從根本上決定了我國“因城施策”的經(jīng)濟基礎，也印證了當前時點推行房地產(chǎn)雙軌制的必要性。

目前我國一線城市租賃市場90%以上為中介或二房東渠道提農(nóng)村供的私人住房出租，專業(yè)住房租賃企業(yè)的滲透率不足10%；根據(jù)2025最新數(shù)據(jù)，全國房源有97.5%由個人出租，機構滲透率僅為2.5%，對比發(fā)達國家水平可達30%以上。機構滲透率低的結果就是出租房屋質(zhì)量參差不齊、租戶居住體驗較差；房源零散使得市場監(jiān)管難度較大，標準化租房合同的缺失也使租戶利益無法被保障；各城市、地區(qū)租金水平難以形成市場化的統(tǒng)一標準，為不良中介、房東提供了尋租空間。綜上，我國目前較低的機構滲透率水平直接造成了租戶權益不受保障，租房體驗提升空間巨大。對于住房租賃機構而言，有效租賃市場規(guī)模=總市場規(guī)模*機構滲透率，我們認為機構滲透率的提升將為住房租賃機構提供廣闊的增長空間。

2025年住建部公布了首批試點“租售同權”等政策的14個一二線城市，2025年11月此批城市土地購置費占全國44.8%，作用舉足輕重。其中四大一線城市土地購置費占全國比例21%，10個二線城市占比25%，二線城市占比反超一線；考慮到未來一線城市政策持續(xù)收緊，二線城市落戶政策相對放松，二線強于一線的大趨勢仍將持續(xù)。以上海市為例，2025年共出讓21塊租賃住宅用地，總建筑面積約150萬方，租賃用地占比提升將是“租購并舉”大政策下一二線熱點城市土地出讓的新常態(tài)。

2009-2025年，13個一二線城市住宅用地供地量整體微降，2025年時總共供應住宅用地8234萬平方米，同比2009年下滑25.9%；其中普通商品住房占比顯著下滑，2025年時占比68%，相比2009年時下降9pct，供地量同比下降34.4%。而從各城市披露的“十三五”規(guī)劃來看，此批城市“十三五”期間供地計劃整體走平，而其中租賃用地出讓比例上升至約30%；由于租賃用地相比普通商品住宅用地約約折價70%，從而將削減土地購置費，對地產(chǎn)投資產(chǎn)生一定的負向影響。近年來我國土地市場火爆，2025年土地購置面積、土地購置費、溢價率等指標同步高企，“租購并舉”的推行將有力分流需求，從而給土地市場適度降溫。