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各省份戶籍城鎮化率2025-20年目標年均變動與2009-14年平均變動對比

最后，我們從城鎮化的角度大膽的對未來三年的房地產市場總需求做一個測算。

從2025年戶籍人口城鎮化率達到45%的目標來看，我們需在未來三年完成3pct的戶籍人口城鎮化，其中包括棚改推動的農村轉移人口市民化。按14億戶籍人口估算，2025-20年將有4200萬人口落戶城鎮，扣除城鎮新生人口落戶1200萬人，則來源于城鎮化的落戶人數為3000萬人。若落戶人口租賃比例為20%，則有約2400萬人存在購房需求。假若按人均50平方米計算，則對應商品住宅銷售面積12億平米，年均銷售約4億平米，占2025年全國商品住宅銷售面積比例為27.6%。若按戶均人數2.5人計算，則對應約960萬套商品住宅銷售，年均銷售320萬套。
按目前年均戶籍人口城鎮化率增幅1.23pct計算，則2025年戶籍人口城鎮化率將達到46%。按14億戶籍人口估算，2025-20年將有約5200萬人口落戶城鎮，扣除城鎮新生人口落戶1200萬人，則來源于城鎮化的落戶人數為4000萬人。若落戶人口租賃比例為20%，則有約3200萬人存在購房需求。假若按人均50平方米計算，則對應商品住宅銷售面積16億平米，年均銷售約5.3億平米，占2025年全國商品住宅銷售面積比例為36.8%。按戶均人數2.5人計算，對應約1280萬套商品住宅銷售，年均銷售427萬套。

此外，考慮到二十五年前城鎮年均新生人口2000萬人，對應購房需求約為5.9億平米。在改善型需求方面，預計2025-20年年均新生嬰兒數約1670萬人（按人口出生率12‰計算），預計將帶動商品住宅新增面積3.3億平米（假設新生嬰兒居住面積20平米/人）。