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“類住宅”的概念大家聽說過嗎？所謂類住宅，就是“類似住宅”，但土地使用性質并非住宅，而按照住宅標準建設并宣傳、銷售的房子，比如商住房、LOFT、酒店式公寓等。

商住房過去不限購，但是現在也開始限購了，比如北京在2025年就出臺了關于商業、辦公類項目的限購政策，而上海也在清理類住宅項目。

在我國，大部分情況下，土地和房屋由兩個彼此獨立的體系管理——國土部門和房屋管理部門。國土局負責拍賣土地，辦理土地使用權證。房管局負責監督房屋建設，頒發房產證。現在二證合一，統稱不動產登記證。 

城市規劃并不是直接對樓宇進行規劃，而是對土地進行規劃。規劃部門將城市切割成一塊塊不同性質的用地，比如住宅、商用、辦公、工業、教育等，再由國土局掛牌出售或者劃撥，由開發商及其他單位進行建設。

不同性質的土地有不同的使用年限。土地年限按照用途不同分為70、50、40年，這一套還是1998年從香港學過來的，那時起在全國范圍內開始取消福利分房制度。

70年產權的住宅用地相對較貴，拍賣的門檻也比較高。有不少城市嚴格控制土地供應，住宅用地一地難求，但是城市的需求在不斷擴大——隨著實體經濟的衰退，住宅成了很重要的保值工具，價格水漲船高。有不少開發商就打起了歪主意：用非住宅的土地開發住宅，于是就有了土地性質是辦公、商用、工業、教育、科研甚至在集體土地上開發的住宅。

這些住宅由于在規劃的時候并不是住宅，所以往往要先按照辦公、商用的要求做規劃設計，在通過規劃驗收之后再進行改造。上海把這類性質的住宅叫作類住宅，而北京則把它們稱作商改住。

近年來，全國像雨后春筍一樣冒出了大量的商改住項目，大部分時間這些打著政策擦邊球的項目都潛伏在法律監管的灰色地帶。打擊商改住的方法大體上有以下幾種：禁止網簽；停發房產證；不通燃氣。

以上這些手段都不能非常有效地打擊商改住項目，因為開發商可以通過商品房預售取得大量購房者的資金，而不辦房產證和燃氣，影響的都是購房者，對開發商的利益沒有根本影響。上海清理類住宅的行動在原來的基礎上更進一步，它是通過拆除獨立衛生間上下水、燃氣來實現的。